Verborgen gebreken huis

Een verborgen gebrek of meerdere verborgen gebreken zijn gebreken die niet zichtbaar zijn tijdens de bezichtiging of keuring. Het kan dus zijn dat je een woning koopt en er na de overdracht pas achter komt dat er toch nog enkele gebreken zijn die je over het hoofd hebt gezien.

Wie is er in dit geval aansprakelijk voor de kosten van de herstelwerkzaamheden en wat moet je doen? We vertellen je er op deze pagina alles over.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht

Als je een nieuwe koopwoning koopt, koop je de woning in de staat waarin het zich op dat moment verkeerd, dus inclusief zichtbare- en onzichtbare gebreken. Het is daarom verstandig om te weten hoe het gesteld is met de bouwkundige staat van de woning. Als koper heb je immers een onderzoeksplicht. Dat wil zeggen dat je zelf verantwoordelijk bent voor het onderzoeken van de staat van de woning.

Daarentegen heeft de verkoper (vaak een makelaar) een mededelingsplicht en is daarom verplicht om alle gebreken die bekend zijn bij hem/haar mee te delen aan de (potentiële) koper van de woning.

Doordat de koper een plicht heeft om de staat van de woning te onderzoeken en de verkoper verplicht is om alle gebreken mede te delen, ontstaat er nog wel eens verwarring wie er aansprakelijk is voor verborgen gebreken bij het kopen van een woning.

Heb je een vraag voor ons?
Ik heb een vraag formulier
Waarom kiezen voor InspectieBaas?
  • Keuring volgens geldende normeringen;
  • Voorkom vertraging in het afbouwproces;
  • Grote gebreken worden inzichtelijk vóór de eindoplevering;
  • Tekortkomingen worden direct door de aannemer gedocumenteerd!

Wie is er aansprakelijk voor verborgen gebreken?

In principe ben je als koper altijd zelf aansprakelijk voor zowel zichtbare gebreken als verborgen gebreken. Je koopt het huis immers in de staat waarin het zich op dat moment bevindt, inclusief gebreken. In de meeste gevallen ben je zelf dus verantwoordelijk voor het herstellen van de eventuele gebreken aan de woning.

Echter zijn er een aantal uitzonderingen waarin je als koper niet aansprakelijk bent voor een verborgen gebrek. Dit kan zijn:

  • In het geval van ernstige gebreken;
  • Wanneer de verkoper van de woning bewust bepaalde gebreken heeft achtergehouden, terwijl hij/zij hiervan wist.

In bovenstaande gevallen is de verkoper meestal aansprakelijk voor het herstellen van de verborgen gebreken. Zij hebben in dit geval de mededelingsplicht geschonden of een huis verkocht dat waarin normaal gebruik van de woning niet mogelijk is.

Ernstig gebrek in de woning

Een gebrek wordt pas als ernstig bestempeld wanneer normaal gebruik van de woning niet mogelijk is, bijvoorbeeld in het geval van een rotte vloerconstructie, asbest in huis of problemen met de fundering. Dergelijke problemen zal het normaal gebruik van een huis in de weg staan en dus worden aangemerkt als een ernstig gebrek.

In de koopovereenkomst verklaart een verkoper dat de woning voldoet aan alle eisen voor normaal gebruik. Een koper mag er dan ook vanuit gaan dat het huis zich bevindt in een goede staat, met uitzondering van kleine (bekende) gebreken.

De verkoper is in het geval van een ernstig gebrek vaak aansprakelijk voor de herstelwerkzaamheden. Ook wanneer de verkoper zelf niet eens op de hoogte was van het betreffende gebrek. Dit komt doordat hij/zij in de koopovereenkomst verklaart dat het huis gereed is voor normaal gebruik, terwijl dit niet het geval was.

Mededelingsplicht geschonden

Je bent als verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken wanneer je bepaalde verborgen gebreken niet mededeelt met de koper en zij dit tijdens de bezichtiging niet gezien kunnen hebben. Als verkoper ben je namelijk verplicht om alle bekende en feitelijke gebreken op te stellen in de koopovereenkomst.

Zelfs wanneer de gebreken niet ernstig zijn en het normaal gebruik van de woning niet in de weg staat, kan de aansprakelijkheid op de verkoper gesteld worden. Het gaat hierbij om gebreken die voor de verkoop bekend waren bij de verkoper en niet zijn gedeeld met de koper van de woning.

Wat te doen bij een verborgen gebrek aan een woning?

Heb je een verborgen gebrek ontdekt aan jouw nieuwe koopwoning? Dan is het belangrijk om eerst te kijken wie hiervoor aansprakelijk is. Neem daarom altijd contact op met de verkoper van de woning om het gebrek te melden. Pak ook het koopcontract erbij om te kijken of het verborgen gebrek hierop vermeld staat.

Bepaal aan de hand van bovenstaande informatie of je denkt dat de jezelf verantwoordelijk bent voor de verborgen gebreken of dat de verkoper dat is. Schakel eventueel een jurist om het voor je uit te zoeken.

Clausules in de koopovereenkomst

In de koopovereenkomst worden soms bepaalde clausules opgenomen. Vaak dienen deze als indekking voor de verkoper bij eventuele verborgen gebreken. Een verborgen gebrek komt bij sommige woningen namelijk vaker voor dan bij anderen, denk hierbij aan oudere woningen of huurwoningen.

Er kunnen twee verschillende soorten clausules in het koopcontract opgesteld worden. In hoeverre dit de rechten van de koper beperkt hangt voornamelijk af van hoe de clausule is geformuleerd. Laat een jurist de clausule daarom altijd controleren voordat je als koper het koopcontract ondertekend.

Ouderdomsclausule

Een ouderdomsclausule wordt meestal in het koopcontract opgenomen wanneer het gaat om de verkoop van een oude woning. Aangezien je van een oude woning niet kunt verwachten dat het zich in dezelfde staat bevindt als een nieuwbouwwoning is de kans op verborgen gebreken vele malen groter.

Om te voorkomen dat de verkoper voor alle onzichtbare gebreken aansprakelijk wordt gesteld kan hij/zij de ouderdomsclausule op laten nemen in de koopovereenkomst. Als koper is het dan ook verstandig om de clausule na te laten kijken door een juridisch specialist om te kijken in hoeverre dit jou rechten beperkt.

Niet-zelfbewoningsclausule

Het kan ook zijn dat je als verkoper niet zelf in de woning hebt gewoond, omdat het bijvoorbeeld een huurhuis is geweest. In dat geval kun je een niet-zelfbewoningsclausule op laten stellen in het koopcontract. Hierin geef je als verkoper aan dat je zelf niet in het huis hebt gewoond en daarom niet op de hoogte bent van de bouwtechnische staat van de woning.

In dit geval wordt er dus voornamelijk voor gepleit dat de koper zijn onderzoeksplicht zorgvuldig uitvoert. Aangezien de verkoper niet op de hoogte is van de staat van de woning kan het slim zijn om een bouwkundige keuring uit te laten voeren en de clausule door een jurist te laten controleren.

Wat moet je doen als de verkoper aansprakelijk is voor de verborgen gebreken?

Als de aansprakelijkheid voor de verborgen gebreken bij de verkoper ligt is het zaak om dit zo snel mogelijk bij de verkoper te melden. Dit moet namelijk binnen een ‘redelijke’ termijn gebeuren, vaak wordt een termijn van 2 maanden nog als redelijk aangemerkt.

Heb je nog geen idee wat de kosten zullen worden voor het herstellen van het gebrek? Geen zorgen, laat in ieder geval alvast aan de verkoper weten dat er een gebrek is dat je nog moet achterhalen wat de herstelkosten hiervoor zullen zijn. Je moet kunnen bewijzen dat je de verkoper op tijd op de hoogte hebt gesteld van de gebreken.

Hoogte van het schadebedrag

Als koper moet je ervoor zorgen dat het schadebedrag zo laag mogelijk blijft wanneer de kosten verhaald worden op de verkoper. Moet er bijvoorbeeld al een (nood)reparatie worden uitgevoerd om grotere schade te voorkomen? Dan moeten de kosten hiervoor ‘redelijk’ zijn.

Het is dus de bedoeling dat je meerdere offertes aanvraagt om aan te kunnen tonen dat je niet voor de duurste oplossing hebt gekozen.

Overleggen met de verkoper

Nadat je het verborgen gebrek gemeld hebt bij de verkoper is het slim om in overleg te gaan over een oplossing. Het kan zijn dat de verkoper de kosten voor het herstel van de verborgen gebreken op zich neemt of dat er in overleg een verdeling van de kosten wordt afgesproken.

De verkoper mag ervoor kiezen om de schade zelf te herstellen of te laten herstellen door een bedrijf. Als koper met je de verkoper daarvoor voldoende tijd geven. Geef je deze tijd namelijk niet en ga je zelf aan de slag om de schade te herstellen? Dan kan het zijn dat de kosten voor reparatie niet meer verhaald kunnen worden op de verkoper.

Wat als je er samen niet uitkomt?

Het kan zijn dat je in overleg bent gegaan met de verkoper, maar er samen niet uitkomt. Ook wil het in enkele gevallen wel eens voorkomen dat de verkoper niets meer van zich laat horen. In dat geval dien je de verkoper in een brief ‘in gebreke te stellen’. Dit is niets meer dan de verkoper een laatste kans geven om het (samen) op te lossen.

Een rechtszaak is uiteindelijk het laatst redmiddel, maar hier zit je uiteraard niet op te wachten. Mocht het toch zover komen is het goed om te weten dat wanneer het schadebedrag hoger ligt dan €25.000,- je verplicht bent om een advocaat in handen te nemen. Is het bedrag dan is het niet verplicht, maar wel verstandig aangezien het een ingewikkelde kwestie betreft.

Wat moet je doen als je zelf aansprakelijk bent voor de verborgen gebreken?

Als koper ben je aansprakelijk voor alle zichtbare gebreken en onzichtbare gebreken die bekend waren bij de aankoop van de woning, mits ze het normaal gebruik van de woning in de weg staan.

Wanneer je de na overdracht nog een gebrek ontdekt, wat niet bekend was bij zowel de koper als verkoper en het normaal gebruik niet verhinderd, ben je als koper zelf verantwoordelijk voor de herstelkosten.

In dat geval kan het een verstandige keuze zijn om contact op te nemen met je verzekeraar om te kijken of bepaalde schade nog vergoed kan worden. Hierbij zal je aanspraak moeten maken op de opstalverzekering om eventuele verborgen gebreken te laten herstellen en vergoeden.

Verborgen gebreken voorkomen

Voorkomen is altijd beter dan genezen, al helemaal wanneer het om verborgen gebreken bij een woning gaat. Een woning is namelijk een investering en kost een hoop geld. Je wilt er dan vanzelfsprekend niet ineens achter komen dat er nog een hoop mankeert aan de woning.

Om dit te voorkomen is het verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren voordat je het huis koopt of überhaupt een bod doet. Onze Inspectiebazen hebben jarenlange ervaring op bouwkundig gebied en begeleiden je graag tijdens de bouwtechnische keuring van een woning.

Samen zullen we dan een rondje maken door het huis en alle gebreken opstellen in een bouwkundig rapport. Vervolgens kan dit rapport gebruikt worden tijdens de onderhandelingen voor het huis. Het biedt niet alleen meer zekerheid, maar helpt je ook bij het bepalen van een schappelijk prijs voor de woning.

Plan een belafspraak in met één van onze Inspectiebazen voor extra hulp en advies. Wij staan voor je klaar en helpen je graag in het proces van het kopen van een mooie woning.

Blijf op de hoogte van ons nieuws