Conditiemeting NEN 2767

Met een NEN 2767 conditiemeting wordt er gekeken naar de fysieke kwaliteit van gebouwen door een inspectie van de bouw- en installatiedelen en infrastructuur. Het is een objectieve en eenduidige wijze om de technische staat van een gebouw vast te kunnen stellen.

In sommige sectoren is het volgens de Europese wetgeving verplicht om gebouwen regelmatig te laten keuren conform de NEN 2767. Maar hoe werkt het precies , hoe vaak moet NEN 2767 uitgevoerd worden en waar word er naar gekeken? We leggen het je op deze pagina allemaal uit.

Wat is een NEN 2767 inspectie?

Een NEN 2767 inspectie is een uniforme vastlegging van de conditie van een gebouw. Om ervoor te zorgen dat eventuele gebreken in de toekomst leiden tot grote onderhoudsschade wordt een dergelijke NEN 2767 conditiemeting uitgevoerd.

Hierbij wordt er objectief gekeken naar de technische toestand van een gebouw door de bouw- en installatiedelen te inspecteren. Soms worden onderdelen zoals gas, water en licht ook meegenomen in de inspectie.

Een tijdige conditiemeting geeft inzage in het risico en de mogelijke gevolgen van technische afwijkingen. Ook wordt er een rapport opgesteld met de kosten voor de korte en lange termijn om het gebouw te laten voldoen aan de onderhoudsbehoefte.

Wat is het doel van de NEN 2767 conditiemeting?

Het voornaamste doel van de NEN 2767 conditiemeting is het creëren van een uniforme kwaliteit voor gebouwen. De normen die gesteld worden zijn namelijk van toepassing op alle gebouwen en installatiedelen. Hierbij wordt er onder andere gekeken naar de ernst, de intensiteit en de kwantiteit van de schade.

Daarnaast dient NEN 2767 als hulpmiddel voor organisaties die zich bezighouden met het beheer en onderhoud van gebouwen en infrastructuur. Bovendien ontstaat er eenheid en inzicht in de soorten gebreken op basis van de parameters.

Als laatst maar zeker niet als minst is het doel van de conditiemeting volgens NEN 2767 het (tijdig) classificeren van afwijkingen aan gebouwen en ondersteunen bij het herstel van dergelijke mankementen. Zo geeft de conditiescore van een gebouw aan wat de eventuele gevolgen kunnen zijn, wanneer gebreken niet op tijd worden verholpen, en wat de risico’s hiervan zijn.

Welke conditiescores zijn er?

Volgens de NEN 2767 richtlijnen zijn er 6 verschillende conditiescores. Voor het bepalen van de conditiescore van een gebouw wordt er gebruik gemaakt van de NEN 2767 conditiemeting. Hieruit kunnen de volgende scores naar voren komen:

Zeer goed: Nieuwbouw zonder enkele onderhoudsschade.
Goed: Iets verouderd maar nog steeds geen onderhoudsschade.
Redelijk: Beperkte onderhoudsschade.
Matig: Duidelijke onderhoudsschade.
Slecht: Grote onderhoudsschade.
Zeer slecht: Ernstige onderhoudsschade en slechte conditie, kan niet meer onderhouden worden en moet worden vervangen.

De scores hebben betrekking tot losse assets (losse onderdelen van het gebouw), denk hierbij aan de fundering, installaties, muren etc. Moet er dus iets worden vervangen omdat het niet meer te onderhouden is? Dan heeft geen betrekking tot alle onderdelen van het gebouw.

Op basis waarvan wordt er een conditiescore gegeven?

Er zijn een aantal paramaters die een grote rol spelen bij de conditiemeting conform de NEN 2767. Wellicht heb je ze al naar voren zien komen in dit artikel, maar hieronder hebben we ze nog eens overzichtelijk voor je op een rijtje gezet:

Ernst van de gebreken: de mate waarin de afwijkingen daadwerkelijk effect hebben op het functioneren van een gebouw.
Intensiteit van de gebreken: geeft aan in welke fase van ontwikkeling het gebrek zich bevindt.
Omvang van de gebreken: hoe groot de omvang van het gebrek is ten opzichte van de totale hoeveelheid van het bouw- of installatiedeel.

Door middel van bovenstaande factoren kan er een oordeel worden geveild over de technische conditie van een gebouw.

Wanneer is een conditiescore goed genoeg?

Het is lastig om concreet te zeggen welke conditiescore goed genoeg is. Dit heeft namelijk te maken met de belangen die op het spel liggen. In bepaalde sectoren dienen sommige assets betere scores te krijgen dat in andere sectoren.

Welke conditie voor jouw sector van toepassing is wordt opgenomen in de zogeheten aspect-prioriteitenmatrix. Zo zal de verlichting in een operatiekamer al onderhoud nodig hebben bij een conditiescore van 3, terwijl dit voor appartementen prima is.

In de praktijk zien we echter dat er in veel sectoren pas onderhoud wordt uitgevoerd bij een score hoger dan 3. Dit geeft aan dat veel bedrijven en vve’s een score van 3 voldoende vinden voor bepaalde assets in gebouwen. Bij een score van 3 wordt er dan meestal wel een periodieke controle ingepland om een score van 4 te voorkomen.

Uitkomst van de keuring, wat zijn de gevolgen?

Na het registreren, kwalificeren en kwantificeren van eventuele schade en onderhoudsachterstanden aan gebouwen wordt er een conditiescore gegeven. Op basis van de score dienen er bepaalde maatregelen getroffen te worden.

Hiervoor zal conform het NEN 2767 een rapport opgesteld worden door gecertificeerde inspecteurs. Hierin staat vermeld wat de risicovolle gevolgen zijn van achterstallig onderhoud en welke kosten dit met zich meebrengt om te renoveren.

Risicobeoordeling

Op basis van de NEN 2767 conditiemeting zal er een risicobeoordeling naar voren komen. Dit om de gewenste conditie van gebouwen te realiseren. Zo worden de effecten van achterstallige gebreken, gericht op een specifieke sector, in kaart gebracht.

Als organisatie weet je hierdoor precies wat je te doen staat en wat er eventueel zou kunnen gebeuren als je de conditiemeting niet serieus neemt. Is het gebouw in slechte staat? Dan zal dit moeten worden meegenomen in het MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP).

MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP)

Op basis van de verzamelde informatie die naar voren is gekomen vanuit de NEN 2767 conditiemeting weet je als vastgoedbeheerder wat je te doen staat. Alle duidelijke onderhoudsschade zal dan ook mee moeten worden genomen in het Jaren- en MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP).

Op basis van de gegevens uit het MJOP kan er ook een MeerJaren Onderhoudsbegroting (MJOB) opgesteld worden. Dit geeft vastgoedbeheerders een goed overzicht van de kosten die gemaakt moeten worden om te voldoen aan de onderhoudsbehoefte en zo makkelijker kunnen budgetteren.

Mocht er namelijk ergens grote onderhoudsbehoefte nodig zijn met grote noodzaak, terwijl ergens anders beperkte onderhoudsschade is met weinig noodzaak? Dan kan dit op zorgvuldige wijze gebudgetteerd worden op basis van de gegevens die voort zijn gekomen uit de conditiemeting volgens de normen van de NEN 2767 richtlijnen.